如何持续完善机构间REITs市场？业内人士建议：
坚持首发与扩募并重，加快优质资产扩容，丰富底层资产类型，夯实市场规模基础
拓宽投资者来源，优化保险资金风险因子，推动社保、养老金等长期资金入市，并适时根据资产类型推出机构间REITs-ETF等指数化产品，降低机构投资者参与门槛
统一产品标准与信息披露要求，优化做市及交易机制，探索纳入融资融券标的，提升定价效率和流动性
低利率和“资产荒”叠加的背景下，为有效缓解资产负债匹配压力，每一项合意资产都会成为险资竞逐的目标。
上海证券报记者4月23日从业内获悉，近年来，随着持有型不动产ABS（即机构间REITs）的发行加速，机构间REITs逐渐受到更多保险资金的青睐，险资在机构间REITs市场的配置占比近半，成为名副其实的“大买家”。
业内人士认为，机构间REITs投资期限长且可以提供稳定现金流，能够有效帮助险资实现资产负债匹配目标，因此险资在机构间REITs市场的参与度和影响力将继续提升。但机构间REITs也面临“成长的烦恼”——市场机制待完善、交易活跃度待提升、投资群体待拓展等发展不成熟的短板仍有待解决。
险资成机构间REITs“大买家”
Wind数据显示，截至4月23日，今年市场共发行13只机构间REITs产品，发行总额约128.51亿元，而去年同期市场仅发行1只额度为10.46亿元的产品，显示机构间REITs发行明显加速。
无论是从发行还是从投资角度看，险资都是机构间REITs市场的积极参与者。从发行角度来看，今年以来，由险资机构作为计划管理人发行的机构间REITs产品有3只，合计发行规模约27.15亿元；2025年全年则有4只产品，合计规模约62.35亿元。
引人注目的是，今年由险资机构发行的3只机构间REITs产品，其背后计划管理人均是太保资产，而2025年的产品计划管理人分别有太保资产、人保资产和泰康资产。
从投资角度来看，险资更是机构间REITs的重要“买家”。太保资产有关人士告诉记者，截至目前，该公司合计发行机构间REITs产品规模为35.75亿元，共有20多家机构投资人参与认购，其中保险机构投资人出资比例超过60%。
“初步估算，2025年保险资金在机构间REITs市场的配置占比达40%至50%。”上述太保资产人士表示，投资端方面，头部险企一直是机构间REITs市场的核心主导力量，但从今年开始，中小险资机构也加大了对机构间REITs产品的配置意愿。
华泰资产资产支持计划业务部负责人方书对记者表示，目前参与机构间REITs交易的机构主要包括保险资金、银行理财资金、证券公司自营资金、公募基金以及私募股权基金等各类型资金，呈现“保险资金高占比，各类资金广参与”的总体格局。
缓解资产负债匹配压力
险资掘金机构间REITs，既能较好地满足资产负债匹配目标，也可以通过投资优质产品获得合意的收益。
低利率市场环境增加了险资资产端配置压力，而投资机构间REITs成为缓解压力的方式之一。方书认为，伴随我国无风险利率水平持续下行，保险公司利差损风险加大、资产负债久期错配程度加深、经营表现波动加剧。因此，对保险资金而言，与公募REITs一样具有高比例分红、现金流稳定、资产久期较长等优势的机构间REITs，为保险资金提升投资回报率、加强资负联动提供了有力工具。
机构间REITs的特征与险资“长钱长投”天然适配。上述太保资产人士表示，机构间REITs的投资期限可达15至25年，甚至更长，预期可以提供长期稳定现金流（分红率通常在4%至6%），非常契合保险资金“长钱长投”的属性。“尤其是在传统非标资产供给收缩的背景下，机构间REITs成为险资替代传统非标债权、改善资产负债管理的重要工具”。
2023年，5家保险资管机构获批试点开展ABS和REITs业务，险资从“买方”转向“买方+卖方”的复合身份，也激发了险资参与机构间REITs的积极性。
太保资产正是获批试点展业的机构之一。上述太保资产人士认为，保险资管机构既可以作为管理人开发产品，又可以作为基石投资人参与投资认购，实现双重收益叠加，未来机构间REITs的竞争将是“投行+资管+运营+资金”的生态协同。
机构间REITs面临“成长的烦恼”
在业内人士看来，2026年将会是机构间REITs快速扩容的一年，但机构间REITs发展时间较短，交易活跃度待提升、投资群体待拓展等发展短板也需要解决。
“总体来看，机构间REITs发轫于2023年末，其在产业端、投资端的认知度和接受度近两年显著提高，2026年预计将会跨越式发展。”方书说。
在方书看来，机构间REITs走向成熟的标志之一是建立机构间REITs向公募REITs转化的常态机制，因此，在我国多层次REITs市场体系中，机构间REITs与公募REITs产品应形成互补协同关系，需要搭建“培育—退出”的发展机制。但在目前市场中，尚无机构间REITs产品完成向公募REITs转化的案例，相关转化机制尚待完善。
建立成熟的机构间REITs市场是投资者的共同期待。上述太保资产人士表示：持续完善机构间REITs市场，需要坚持首发与扩募并重，加快优质资产扩容，丰富底层资产类型，夯实市场规模基础；同时，拓宽投资者来源，优化保险资金风险因子，推动社保、养老金等长期资金入市，并适时根据资产类型推出机构间REITs-ETF等指数化产品，降低机构投资者参与门槛。
“此外，还要统一产品标准与信息披露要求，优化做市及交易机制，探索纳入融资融券标的，提升定价效率和流动性。”上述太保资产人士说，随着资产、资金、制度三端协同发力，机构间REITs才有望逐步走向更成熟、更活跃的发展阶段。
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